+7 (495) 437 79 49,   +7 (495) 430 24 11

Юридическая консультация

Редакция продолжает публиковать юридические консультации по наиболее проблемным вопросам правоприменительной практики.

В данной консультации поименованы документы, которые необходимо запросить у продавца земельного участка и органов власти перед составлением договора купли-продажи и подачей его на государственную регистрацию. В дальнейших консультациях читатели найдут ответы на вопросы о том, как верно составить договор купли-продажи земельного участка, на какие моменты обратить внимание при налогообложении права собственности и другие юридические моменты, сопутствующие владению и пользованию земельным участком.

Консультант: Бутаева Елена Михайловна – юрист, кандидат юридических наук, куратор Юридической клиники Балтийского федерального университета им. Иммануила Канта

 

Купля-продажа недвижимости, в том числе земельного участка, как сделка – ответственный шаг для покупателя и для продавца. В ряде случаев последствия сделки касаются не только их самих, но и членов их семей и даже кредиторов. Обезопасить сделку купли-продажи земельного участка от долгов или же судебных разбирательств поможет тщательная подготовка и анализ документов на стадии предпродажной подготовки, а также грамотный и безопасный с точки зрения рисков договор между покупателем и продавцом земельного участка.

Отчасти риски сделки минимизирует орган государственной регистрации – Росреестр РФ. В случаях, обозначенных в федеральном законе от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ст. 26), регистрация прав будет приостановлена. В этом шаге – безопасность и гарантии для покупателя. Приостановка сделки покажет, что для признания сделки Росреестром, а значит - для перехода права к другому владельцу - существуют какие-то препятствия, преодоление которых закон признает важными и которые не позволяют зарегистрировать нового владельца (покупателя) участка. В числе таких препятствий следующие:

1) лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости (лицо, представившееся продавцом, не имеет прав на земельный участок или не может продать его свободно);

2) с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо (лицо, представившееся продавцом, не имеет право на продажу участка);

3) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Встречаются случаи, когда участок: может быть продан или заложен по договору другим лицам; может иметь место судебный спор о том, кто является владельцем участка; собственников участка может быть множество, а в вашем договоре купли-продажи имеется со стороны продавца только одно лицо. Полный перечень оснований приостановления сделки изложен в указанной 26 статье закона, который легко можно найти на сайте справочной поисковой правовой системы СПС «Гарант».

В осуществлении государственной регистрации прав Росреестр отказывает полностью, в случаях, если в течение срока приостановки сделки не устранены причины, препятствующие ее регистрации (полный перечень оснований для приостановления - в статье 26 закона «О государственной регистрации недвижимости»).

Чтобы сделать сделку купли-продажи и продавцу, и покупателю безопасной необходимо до подачи документов в Росреестр собрать и проанализировать следующий пакет документов:

градостроительный план земельного участка. Его необходимо взять продавцу участка в органе местного самоуправления (отдел архитектуры и градостроительства). Он выдается только собственнику участка и выдается бесплатно. Период подготовки – 14 рабочих дней. Выдается на руки - в бумажной версии, но может быть выдан - и в электронной версии, о чем правообладатель участка должен указать в заявлении о выдачи градостроительного плана. Градостроительный план укажет на разрешенный вид использования земельного участка – личное подсобное хозяйство или индивидуальное жилищное строительство. Земля может быть предназначена и для других нужд (крестьянское фермерское хозяйство, например), но всегда - ее использование должно быть в соответствии с теми условиями, которые указаны в градостроительном плане земельного участка либо в свидетельстве о праве собственности на участок, либо в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (покупателю лучше сравнить все три документа на предмет: кто собственник (кто собственники), каков размер (кв.м.) земельного участка, местонахождение участка, каков вид разрешенного использования). Разрешенный вид использования земельного участка – как раз и покажет потенциальному владельцу (покупателю) какое именно целевое назначение покупаемого им участка обозначено в Правилах землепользования и застройки – документе, обозначающем правовой режим пользования землей;

свидетельство о праве собственности продавца на земельный участок. Оно содержит указание на местонахождение земельного участка, что является существенным условием договора купли-продажи земельного участка как объекта недвижимого имущества. Местонахождение определяется адресом – край (область), район (муниципальный район), поселок (город), улица, номер участка. Свидетельство о праве собственности указывает на владельца – лицо, имеющее право продать участок. Владельцев может быть несколько, тогда все они должны быть как продавцы поименованы в свидетельстве и соответственно, в договоре купли-продажи участка. Координаты участка также содержатся в свидетельстве – каждому земельному участку, который прошел межевание и кадастровый учет (что необходимо при продаже отдельно выделенного из квартала, земель - участка), присвоен кадастровый номер. Указанные из свидетельства реквизиты одновременно являются существенными условиями договора купли-продажи земельного участка;

выписка из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости.С того времени, когда Росреестр перестал выдаватьсвидетельство о праве собственности на земельный участок выписка из Реестра стала единственным документом, подтверждающим актуальность сведений о том, что продавец – реальный собственник участка.Выписка готовится Росреестром. Ее можно заказать (удобно и дешевле) через портал гос. услуг или через МФЦ.Выписку следует заказывать расширенную – вы узнаете более полный перечень сведений об участке. Выписка из Реестра покажет: реального владельца (или владельцев) земельного участка; размер и местоположение земельного участка; координаты участка; вид разрешенного использования земельного участка. Если вы планируете использовать участок под выращивание плодово-ягодных культур – вашим выбором должно стать личное подсобное хозяйство; если планируете строить индивидуальный дом для личных нужд – ваш выбор следует остановить на земельном участке, предназначенном под индивидуальное жилищное строительство. Выписка из реестра укажет на вид разрешенного использования земельного участка, что позволит определиться с предметом купли-продажи под ваши цели и намерения;

паспорт продавца и покупателя – сравните данные в вышеперечисленных документах для правильного указания их в договоре (данные продавца и покупателя). Данные паспорта продавца – ФИО – целесообразно сравнить с выпиской их Единого государственного реестра недвижимости, градостроительным планом земельного участка, запрошенного до сделки, свидетельством о праве собственности (при наличии).

Редакция начинает публиковать юридические консультации по наиболее проблемным вопросам правоприменительной практики.

Консультанты: Койро Кирилл Викторович (куратор), Щеглов Кирилл Олегович, Никифоров Савелий Владленович – Юридическая Клиника Балтийского федерального университета им. Иммануила Канта.

 

Вопрос клиента

Клиент (супруга) обратилась в Юридическую Клинику Балтийского федерального университета со следующим вопросом. Клиент хочет расторгнуть брак, однако у Клиента есть трое несовершеннолетних детей и квартира в ипотеке. Право собственности на квартиру принадлежит детям, Клиенту и его супругу. Квартира приобреталась на средства материнского капитала и государственной субсидии по программе «Молодая семья». В единоличный собственности у Клиента есть земельный участок и гараж, а на супруга оформлена машина. Супруг намерен разделить все имущество, в том числе то, которое находится в собственности только у Клиента. В связи с чем у Клиента возникли следующие вопросы:

1. Как правильно написать заявление о расторжении брака?

2. Можно ли в заявлении указать требование об уплате алиментов?

3. Куда подавать заявление?

4. Как делится материнский капитал при разводе, если его вложили в квартиру, купленную по ипотеке?

5. Подлежит ли разделу земельный участок, выданный многодетной семье мэрией?

 

Вопрос первый

Форма и содержание искового заявления должны соответствовать ст. 131 и 132 ГПК РФ.

Исковое заявление составляется в письменной форме, в нем вы должны указать суд, в который подаёте, ваше ФИО и место жительства, ФИО и место жительства супруга, когда и где зарегистрирован брак, имеются ли общие дети, их возраст, достигнуто ли вами и супругом соглашение об их содержании и с кем они останутся, а если супруг не желает расторгнуть брак, то нужно изложить причины расторжения брака, указать требования о взыскании алиментов в размере половины заработка и иного дохода супруга согласно ст. 81 СК РФ, указать требование о разделе имущества. Нужно указать какое имущество вы хотите оставить себе и как вы с супругом будете оплачивать ипотеку. Например, указать, что ипотеку будете оплачивать вместе в равных или иных долях, или ипотеку оплачивать будет только один из вас.

К заявлению вы должны приложить документы: копию свидетельства о заключении брака, копию свидетельства о рождении детей, документы о заработке и иных источниках ваших доходов и дохода супруга, документы по имуществу, которое собираетесь делить. Такие документы должны подтверждать ваше право собственности или право собственности супруга. Также нужно приложить чек об уплате государственной пошлины и уведомление о вручении копий искового заявления и приложенных к нему документов ответчику (вашему супругу).

 

Вопрос второй

Согласно пп. 4 п. 1 ст. 131 ГПК РФ вы должны указать свои требования. ГПК РФ не предусматривает минимальное и максимальное количество требований, которые можно указать в исковом заявлении.

Следовательно, ваше заявление будет включать три требования - расторжение брака, раздел совместного нажитого имущества и взыскание алиментов.

В судебной практике распространено, когда в одном исковом заявлении указывают сразу эти три требования. Так, по делу № 2–2247/2016 Московского районного суда г. Калининграда истец расторг брак, взыскала алименты, и суд произвел раздел имущества.

Но важно отметить, что суд вправе выделить требование о разделе имущества в отдельное производство. Также следует иметь в виду, что сроки рассмотрения дела из-за количества требований могут увеличиться. Если вашей целью является сделать всё максимально быстро, то следует поделить требования на отдельные иски (в нашем случае на 3 иска).

 

Вопрос третий

Согласно ст. 21–23 СК РФ брак расторгается через суд, если супруги имеют несовершеннолетних детей, один из супругов не желает расторгнуть брак или уклоняется от его расторжения, поэтому заявление необходимо отправить в суд.

Если в заявлении будет указано требования о взыскании алиментов и разделе имущества и сумма этих требований больше 50 000 тысяч рублей, то согласно ст. 24 и 25 ГПК РФ исковое заявление будет рассматривать районный суд. Если сумма требований не превышает 50 000 рублей, то согласно ст. 23 ГПК РФ дело будет рассматриваться в мировом суде. Таким образом необходимо обращаться в мировой суд или районный суд по месту жительства в зависимости от суммы требований, указанных в вашем заявлении о расторжении брака.

 

Вопрос четвертый

Согласно ст. 34 СК РФ подлежат разделу между супругами денежные средства, которые не имеют целевого назначения.

Согласно ст. 2 ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» материнский капитал – это денежные средства, предоставленные по целевой федеральной программе.

Вы приобрели квартиру в ипотеку, которую сейчас выплачиваете с супругом. Если материнский капитал был полностью потрачен на приобретение этой квартиры, то материнский капитал не делится, поскольку вы распорядились средствами капитала.

Но если материнский капитал потрачен не полностью, то оставшаяся часть средств согласно ст. 2 Закона остается у лица, который обладает сертификатом на материнский капитал.

 

Вопрос пятый

При расторжении брака согласно ст. 34 и 38 СК РФ разделу подлежит общее имущество супругов. Общее имущество – имущество, которое было приобретено в период брака независимо от того, на кого именно из супругов оформлено такое имущество.

Это же указано в п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 5 ноября 1998 г. № 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака».

Так как земельный участок вам был выдан в период брака за счет государственной субсидии «Молодая семья», то он подлежит разделу несмотря на то, что он оформлен в собственность только на вас.

Редакция продолжает публиковать юридические консультации по наиболее проблемным вопросам правоприменительной практики.

Консультанты: Койро Кирилл Викторович (куратор) и Щеглов Кирилл Олегович – Юридическая Клиника Балтийского федерального университета им. Иммануила Канта

 

Вопрос клиента

В марте 2020 г. жене клиента врачи провели хирургическую операцию на глазе и в течение 3 месяцев вели наблюдение за состоянием жены клиента. За операцию клиент заплатил 40 000 рублей. Позже клиент узнал о возможности вернуть деньги за проведенную медицинскую операцию путем получения налогового вычета. Поскольку клиент не знал, что такое налоговый вычет и как его можно получить, он обратился в Юридическую Клинику Балтийского федерального университета, чтобы получить письменную юридическую консультацию о том, что такое налоговый вычет и о способах его получениях.

 

Введение

Налоговый вычет позволяет получить деньги, которые были уплачены в качестве налога на доходы физических лиц (НДФЛ).

Согласно ст. 219 НК РФ расходы на лечение относятся к социальному налоговому вычету (далее – «вычет»).

Согласно пп. 3 п. 1 ст. 219 НК РФ вычет может получить физическое лицо, которое оплатило медицинские услуги себе или своим членам семьи. К членам семьи относятся супруга, дети и родители.

Для получения вычета на медицинские услуги необходимо соблюсти 3 условия:

1) Оплаченное лечение должно входить в установленные перечни медицинских услуг или дорогостоящих видов лечения. Эти перечни установлены Постановлением Правительства РФ от 08.04.2020 N 458 «Об утверждении перечней медицинских услуг и дорогостоящих видов лечения в медицинских организациях, у индивидуальных предпринимателей, осуществляющих медицинскую деятельность, суммы оплаты которых за счет собственных средств налогоплательщика учитываются при определении суммы социального налогового вычета».

2)Медицинская организация, которая провела операцию, должна иметь лицензию на оказание медицинских услуг согласно абз. 5 пп. 3 п. 1 ст. 219 НК РФ.

3) В медицинской организации необходимо получить справку, которая выдается по вашему требованию согласно приказу Минздрава РФ N 289 от 25.07.2001. Такая справка называется «Справка об оплате медицинских услуг для представления в налоговые органы Российской Федерации».

Согласно п. 2 ст. 219 НК РФ налоговый вычет можно получить двумя способами: обратится к работодателю с заявлением или подать в налоговый орган декларацию.

 

Первый способ

Чтобы получить налоговый вычет через своего работодателя нужно собрать специальные документы.

К таким документам относятся: копия договора об оказании медицинских услуг, (если такой договор заключался), копия лицензии медицинской организации, оригинал справки об оплате медицинских услуг согласно приказу Минздрава № 289. Так как операцию проходила ваша жена, то также понадобится свидетельство о заключении брака, чтобы доказать, что вы и ваша жена являетесь членами семьи.

(Источник: Письма ФНС России от 22.11.2012 N ЕД-4-3/19630@, от 22.05.2017 N БС-4-11/9500@, Минфина России от 29.09.2016 N 03-04-07/56797)

Дополнительно можно собрать чеки, подтверждающие оплату услуг и акт об оказанных услуг (при наличии).

После этого нужно составить заявление о подтверждение права на социальный вычет.

Форму заявления можно взять в Письме ФНС России от 16.01.2017 N БС-4-11/500@ "О направлении рекомендуемых форм"

Заявление можно заполнить от руки или в электронном документе формата Word или PDF. Наиболее удобным для заполнения является формат PDF, взять его можно на официальном сайте ФНС здесь: https://www.nalog.ru/html/sites/www.new.nalog.ru/doc/pril1_fns500_160117.pdf

Это заявление и вышеупомянутые документы нужно подать в налоговый орган по месту жительства для получения уведомления.

Заявление можно подать лично, либо электронно в личном кабинете налогоплательщика в разделе «Документы и справки - Заявление о подтверждении права на получение социального вычета» здесь:

https://lkfl2.nalog.ru/lkfl/situations/referenceMaterials/social

Налоговый орган в течение 30 календарных дней рассмотрит заявление и выдаст уведомление о праве на получение налогового вычета.

После этого нужно составить заявление о предоставлении социального налогового вычета, которое составляется в произвольной форме и вместе с полученным уведомлением отдать работодателю.

Работодатель должен предоставить вычет начиная с месяца, в котором вы обратились к нему с указанными документами.

Вычет будет предоставляться посредством начисления вам заработной платы без взимания НДФЛ в размере 13%.

 

Второй способ

Чтобы получить налоговый вычет через налоговую нужно собрать такие же документы, как в первом способе, а также дополнительно получить у своего работодателя справку о доходах.

После этого нужно заполнить налоговую декларацию формы 3-НДФЛ.

Декларацию можно заполнить от руки или с помощью бесплатной программы на сайте ФНС России.

Программа по заполнению декларации находится здесь: https://www.nalog.ru/rn77/program//5961249/

После того, как вы заполните декларацию ее необходимо подать. Сделать это можно через МФЦ, обратиться лично в налоговую по месту жительства, через госуслуги или личный кабинет налогоплательщика.

Налоговый орган в течение трех месяцев со дня представления декларации и подтверждающих документов проверит документы и направит сообщение о принятом решении. В случае предоставления вычета вы получите всю сумму произведенных расходов сразу.

 

Примечание:

Социальный вычет на медицинские услуги имеет свои ограничения:

Так, если это медицинские услуги, то возмещению подлежат расходы в пределах 120 000 рублей за год, но если это было дорогостоящее лечение, то возмещению подлежат расходы на любую сумму без ограничений согласно ст. 216, абз. 4 пп. 3 п. 1, абз. 7 п. 2 ст. 219 НК РФ.

Кроме этого, социальный вычет можно получить в течение 3 лет после года, в котором вы произвели расходы на медицинские услуги, поскольку согласно письму Минздрава РФ от 12.02.2002 N 2510/1430-02-32 справки об оплате медицинских услуг для представления в налоговые органы выдается в течение 3 лет, идущих после года, в котором произведены расходы на лечение.

Общий срок для получения вычета через работодателя составляет 1 месяц, а в случае подачи налоговой декларации срок составит до 3 месяцев без учета получения у работодателя справки о доходах.

Вычет через работодателя можно получать, начиная с года, в котором произведены расходы, а вычет через налоговую можно получать после подачи декларации, которая согласно п. 1 ст. 229 НК РФ подается до 30 апреля следующего года, идущего за годом, в котором произведены расходы и только по окончанию расходного года. То есть за 2020 год декларацию 3-НДФЛ можно будет подать только в 2021 году.

 

 

 Редакция начинает публиковать юридические консультации по наиболее проблемным вопросам правоприменительной практики.

Консультанты: Койро Кирилл Викторович, Щеглов Кирилл Олегович, Никифоров Савелий Владленович – Юридическая Клиника Балтийского федерального университета им. Иммануила Канта

 

Вопрос клиента был связан с пропущенным сроком на вступление в наследство и возник из-за того, что сын после смерти матери не оформил наследство на землю в г. Москве, которая принадлежала его матери с 2005 года. У матери было два сына - старший умер еще за несколько лет до смерти матери, но у него осталась дочь. Мать умерла в 2018 г., а в начале июня 2020 года умер второй - младший сын, у него остались жена и дочь. Именно младший сын купил землю, но оформил ее на мать, при этом сам осуществлял содержание земельного участка. Ни мать, ни младший сын не оставляли завещание. После смерти матери младший сын, который ухаживал за земельным участком, по неизвестным причинам не успел вступить в наследство и умер сам.

С целью разрешения сложившейся ситуации в Юридическую Клинику Балтийского федерального университета обратилась дочь младшего сына с просьбой оформить право на получение земельного участка, содержание которого осуществлял ее отец, но которая была в собственности бабушки.

В сложившейся ситуации выходом для клиента виделись два варианта оформления прав на земельный участок через наследство.

 

Первый вариант

Так как младший сын, как наследник, не принял наследство в течение 6 месяцев, то дочь может обратиться в суд с заявлением о восстановлении срока для принятия наследства и признании наследника принявшим наследство.

Согласно п. 1 ст. 1155 ГК РФ по заявлению наследника, пропустившего срок, установленный для принятия наследства (ст. 1154), суд может восстановить этот срок и признать наследника принявшим наследство, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам и при условии, что наследник, пропустивший срок, установленный для принятия наследства, обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали.

Однако судебная практика (п. 40 Постановления ВС РФ от 29 мая 2012 г. № 9 «О судебной практике по делам о наследовании») сложилась так, что при обращении в суд с указанным заявлением нужно доказать:

а) дочь не знала и не должна была знать об открытии наследства или пропустила указанный срок по другим уважительным причинам. К числу таких причин относится: тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п. (статья 205 ГК РФ), если они препятствовали принятию наследником наследства в течение всего срока, установленного для этого законом. Не являются уважительными такие обстоятельства, как кратковременное расстройство здоровья, незнание гражданско-правовых норм о сроках и порядке принятия наследства, отсутствие сведений о составе наследственного имущества и т.п.;

б) обращение в суд наследника, пропустившего срок принятия наследства, с требованием о его восстановлении последовало в течение шести месяцев после отпадения причин пропуска этого срока. Указанный шестимесячный срок, установленный для обращения в суд с данным требованием, не подлежит восстановлению, и наследник, пропустивший его, лишается права на восстановление срока принятия наследства.

 

Второй вариант

Так как именно младший сын ухаживал за участком, нес бремя расходов на содержание земельного участка, то можно обратиться в суд с заявлением об установлении факта принятия наследства и признании права собственности в порядке наследования по закону.

Согласно п.2 ст. 1153 ГК РФ признается, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности если наследник:

– вступил во владение или в управление наследственным имуществом;

– принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц; произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества;

– оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства.

В данной ситуации, с которой обратилась для юридической помощи дочь младшего сына наиболее перспективен второй вариант, поскольку вариант восстановления срока сложен в реализации. Прошло 2 года с момента смерти младшего сына и доказать, почему не приняли наследство вовремя сложно.

В подобных делах необходимо доказать, что наследник не только не знал об открытии наследства - смерти наследодателя, но и не должен был знать об этом по объективным, независящим от него обстоятельствам. Другой уважительной причиной пропуска срока принятия наследства, влекущей возможность его восстановления судом, являются обстоятельства, связанные с личностью истца: тяжелая болезнь.

Судебная практика в Москве по заявлениям о восстановлении срока на получение наследства такова:

– судебный орган отказал сыну наследодателя в требовании о восстановлении срока по мотивам того, что незнание о смерти наследодателя, само по себе не может являться основанием для восстановления пропущенного срока. Отсутствие сведений о смерти наследодателя не относится к числу юридически значимых обстоятельств, которые позволяли бы применить институт восстановления срока для принятия наследства;

– суд отказал в восстановлении срока заявительнице, которая ссылалась на обострение болезни. Причина отказа была связана с тем, что согласно представленному медицинскому заключению, заявительнице было назначено медикаментозное лечение, а иные медицинские документы, свидетельствующие о невозможности истца реализовать свое право на вступление в наследство, суду представлены не было. Конечно, анализировались и другие судебные случаи, которые подсказали, что перспективным будет следующий вариант.

Доказать, что фактически принято наследство легче, поскольку в нашем случае именно младший сын осуществлял уход за участком, обрабатывал его. Для этого необходимо обратиться в суд с требованием установить факт принятия наследства и признать права собственности на земельный участок в качестве наследуемого имущества. При этом для фактического принятия наследства необходимо доказать следующие факты:

а) Обработку земельного участка

б) Покупку каких-либо вещей или улучшений, предназначенных для земельного участка

в) Если на земельном участке есть какая-либо недвижимость, то уплата коммунальных платежей

г) Оплата земельного налога

д) Любые иные действия, которые позволят установить, что наследник управлял, распоряжался, пользовался наследственным имуществом, поддерживал его в надлежащем состоянии, относился к этому имуществе как к собственному.

 

Примечание

Эти действия должны совершаться в период принятия наследства – в течение 6 месяцев со дня смерти матери.

Суд может признать фактическое принятие наследства, если наследник докажет хотя бы один из вышеуказанных фактов. Но чем больше таких фактов будет доказано, тем больше вероятность, что суд удовлетворит ваши требования.

Новости

Все новости

Форма обратной связи